[부동산 / 경매] 최우선변제권 - 소액임차인에 대해 알아보자.

최우선변제권?

최우선 변제권이란 경매, 또는 공매 시 다른 권리보다 최우선으로 보상을 요구할 수 있는 권리이다. 이 권리에는 소액임차인과 임금채권이 속하는데 소액임차인에 대해 정리하고 넘어가려 한다.

 

임대차 보호법 제8조

 

임대차 보호법 제8조에는

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

라고 명시되어 있다. 이 말처럼 임차인은 근저당, 저당 등 다른 권리들보다 임차인이 보증금을 우선적으로 변제를 받을 수 있음을 뜻한다.

 

임차인이 우선적으로 변제를 받기 위한 조건은?

임대차 보호법에 명시된 내용만 보면 임차인들에게는 매우 유리한 법 조항이라고 생각한다. 하지만 모든 임차인들에게 우선적으로 변제를 해주는 것은 아니고, 특정 조건에 해당하는 임차인에 한해 우선적으로 변제하여 준다.

1. 대항력을 가진 임차인

임대차 보호법 제8조 1항을 끝가지 살펴보면 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. 라고 명시되어 있다. 그럼 제3조 1항의 요건을 살펴보자.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

경매 공부 시 임차인이 대항력을 발생시키기 위해 했던 계약 + 인도 + 전입신고를 의미한다. 이것으로 첫번째 조건을 만족한다.

 

2. 배당 요구를 할것

대항력을 가지고, 소액임차인의 기준(내용이 많아서 아래에 따로 정리)을 만족하는 임차인이라고 무조건 배당을 받을 수 있지는 않다. 임차인은 배당 요구 종기일 전까지 무조건 배당요구를 필수로 하여야 한다. 그래야만 최우선변제권 발동으로 보증금을 변제 받을 수 있다.

 

3. 소액임차인의 기준??

최우선변제권으로 변제를 받으려면 소액임차인이여야 한다. 소액임차인의 기준은 뭔지, 얼마의 보증금까지가 소액인지 정리하기 어렵다. 왜냐면 시대마다 보증금이 변하고 지역마다 전세의 금액 가치가 달라지며 화폐의 가치가 변동됨에 따라 보장되는 금액이 달라질 수 있기 때문이다.

그렇다면 지역, 시대 마다 기준이 달라질 수 있다는 말로 추측해 볼 수 있다. 이 기준에 대해서는 임대차 보호법 제8조에 명시되어 있다. 다시 한번 살펴보자.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>

 

법으로 이야기 하면 너무 어렵다. 표로 정리해서 확인해보자.

담보물권 설정일	지역	보증금 범위	최우선변제액
1984.6.14~1987.11.30	특별시, 직할시	300만원 이하	300만원까지
	기타 지역	200만원 이하	200만원 까지
1987. 12. 1~1990.2.18	특별시 직할시	500만원 이하	500만원 까지
	기타지역	400만원 이하	400만원 까지
1990. 2.19~1995.10.18	특별시, 직할시	2000만원 이하	700만원 까지
	기타지역	1500만원 이하	500만원 까지
1995.10.19~2001.7.25	특별시, 광역시(군지역제외)	3000만원 이하	1200만원 까지
	기타지역	2000만원 이하	800만원 까지
2001.9.15~2008. 8.20	수도정비계획법 중 과밀억제권역	4000만원 이하	1600만원 까지
	광역시(군지역과 인천광역시 제외 )	3500만원 이하	1400만원 까지
	그 밖의 지역	3000만원 이하	1200만원 까지
2008.8.21~2010.7.25	수도정비계획법중 과밀억제권역	6000만원 이하	2000만원 까지
	광역시(군지역과 인천광역시 제외)	5000만원 이하	1700만원 까지
	그 밖의 지역	4000만원 이하	1400만원 까지
2010.7.26~2013.12.31	서울 특별시	7500만원 이하	2500만원 까지
	수도정비계획법중 과밀억제권역 (서울특별시 제외)	6500만원 이하	2200만원 까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제지역권에 포함된 지역과 군지역은 제외한다) 안산시, 용인시, 김포시,광주시광역시, 안산시, 용인시, 광주시	5500만원 이하	1900만원 까지
	그 밖의 지역	4000만원 이하	1400만원 까지
2014.1.1~ 2016.3.30	서울 특별시	9500만원 이하	3200만원 까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시제외)	8000만원 이하	2700만원 까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제지역권에 포함된 지역과 군지역은 제외한다) 안산시, 용인시, 김포시,광주시	6000만원 이하	2000만원 까지
	그 밖의 지역	4500만원 이하	1500만원 까지
2016.3.31~2018.9.17	서울 특별시	1억원 이하	3400만원 까지
	수도권정비계획법에 따른과밀억제권역(서울특별시는제외)	8000만원 이하	2700만원 까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제지역권에 포함된 지역과 군지역은 제외한다) 안산시, 용인시, 김포시,광주시,(세종시포함)	6000만원 이하	2000만원 까지
	그 밖의 지역(세종시 제외)	5000만원 이하	1700만원 까지
2018.9.18~2021.05.10	서울특별시	1억1천만원 이하	3700만원 까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 세종시, 용인시, 화성시	1억원 이하	3400만원 까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제지역권에 포함된 지역과 군지역은 제외한다) 안산시, 김포시,광주시,파주시	6000만원 이하	2000만원까지
	그 밖의 지역	5000만원 이하	1700만원 까지
2021.05.11~	서울특별시	1억 5000만원 이하	5000만원
	과밀억제권, 용인, 화성, 세종, 김포	1억 3000만원 이하	4300만원
	광역시, 안산, 광주, 파주, 인천, 평택	7000만원 이하	2300만원
	그 밖의 지역	6000만원 이하	2000만원

표가 시기별로 지역별로 나뉘어져 있음을 파악할 수 있다. 이 표를 기반으로 소액임차인이 어떻게 보증금을 받을 수 있는지 예시로 정리한다.

 

예시 1)  서울특별시, 보증금 1억 2000만원, 2018.12.1일 전입한 임차인 A씨

대항력이 갖추었다는 가정하에 A씨가 소액임차인으로써 우선변제권을 받을 수 있는가? A씨의 담보물권설정일은 2018년 12월 1일이다. 이 시기는 2018.9.18~2021.05.10, 서울특별시 로 위 표에서 확인하면 아래 내용에 해당한다.

2018.9.18~2021.05.10	서울특별시	1억1천만원 이하	3700만원 까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 세종시, 용인시, 화성시	1억원 이하	3400만원 까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제지역권에 포함된 지역과 군지역은 제외한다) 안산시, 김포시,광주시,파주시	6000만원 이하	2000만원까지
	그 밖의 지역	5000만원 이하	1700만원 까지

A씨의 보증금은 1억 2000만원이였고, 소액임차인의 기준이 되는 보증금은 1억 1천만원이다. 따라서 소액임차인의 기준에 미치지 못한다. 그렇기에 A씨는 최우선변제권의 권리가 없다.

예시 2)  서울특별시, 보증금 1억 2000만원, 2022. 2. 1 전입한 임차인 B씨 

예시 1과 동일한 조건이지만, 전입신고로 인해 대항력이 발생한 날짜가 2022년 2월 1일이다. 그렇다면 아래 표와 같은 상황이 된다. 아래 표 확인 시 소액임차인의 기준금액이 1억 5000만원이기에 B씨는 A와 동일한 조건이지만 대항력 발생 시기가 다른 시기란 것으로 소액 임차인으로써 최우선변제권의 권리를 가진다. 따라서 5000만원의 보증금을 변제받을 수 있다.

2021.05.11~	서울특별시	1억 5000만원 이하	5000만원
	과밀억제권, 용인, 화성, 세종, 김포	1억 3000만원 이하	4300만원
	광역시, 안산, 광주, 파주, 인천, 평택	7000만원 이하	2300만원
	그 밖의 지역	6000만원 이하	2000만원

 

최우선변제권을 받은 소액임차인은 배당을 받지 못하는건가?

소액임차인으로써 최우선변제권을 통해 보증금을 변제받았다면 남은 금액은 변제 받지 못하는 건가? 그건 아니다. 최우선 변제권은 0순위로 변제를 받는 것 뿐이지 최우선 변제권으로 제외된 배당 금액을 다시 순위에 맞춰서 배당한다.

만약 위의 예시에서 B씨의 경우를 예를 들어보자. B씨가 전입하기 1년 전에 근저당으로 은행에 1억3천만원이 잡혀있다고 하자. 아래 예시를 보면, 최우선 변제권을 배당해준 후 남은 1억 5천만원에 대해 다시 배당을 진행하고, 만약 임차인 B씨에게까지 배당 금액이 돌아온다면 배당을 받을 수 있다. 아래 표대로라면 B씨는 최종적으로 7000만원을 변제받게 된다.

권리 순위	배당 금액 (2억원)	남은 금액
최우선변제권 임차인 B씨	5천만원 배당	1억 5천만원
근저당 (2021년 1월 1일)	1억 3천만원 배당	2천만원
임차인 B씨 (2022년  2월 1일)	2천만원 배당	0원

 

정리

점점 경매의 권리분석이 어려워진다. 아직 기초적인 내용이지만 잘 정리해두지 않으면 추후 놓칠 수 있는 부분이 많다고 생각한다. 잘 정리해서 필요할 때 참고할 수 있도록 하자.