[부동산 / 경매] #2. 권리분석

경매 입찰에 앞서 물건에 대해 분석할 필요가 있다. 분석하는 내용은 크게 2가지로 분류할 수 있다. 권리분석, 물건분석 중 꿘리분석에 대해 공부한 내용을 정리하고자 한다.

권리분석을 왜 해야하는가?

낙찰자가 물건을 낙찰받은 이후 예상치 못한 상황 또는 지출을 막기위한 목적이다. 낙찰가를 모두 지불하여 물건의 권리가 나에게 모두 이전되었다고 생각한 이후에 특정인 또는 특정기업에서 추가적인 금액을 요구하는 상황이 발생할 수도 있다. 이러한 상황을 막기 위해 권리를 분석하고 좋은 물건에 대해서만 입찰을 진행한다.4

권리분석의 4단계

1. 말소기준권리 찾기
2. 인수되는 권리 찾기
3. 임차인 권리 분석
4. 서류, 기타 권리 확인

1단계. 말소기준권리 찾기

말소기준권리란?

경매에서 물건이 낙찰되어 매각 시 해당 물건의 여러 권리가 소멸 또는 낙찰자에게 인수되는지 여부를 판단하는 기준이 되는 권리이다. 소멸은 채무자의 책임이지만, 인수는 낙찰자가 책임을 지게되므로 잘 판단하자.

말소기준이 될 수 있는 권리는?

등기상에서는 다양한 권리가 존재한다. 그 권리들 중 말소기준이 될 수 있는 권리는 총 7가지가 존재한다. 등기부등본을 확인 시 말소기준이 되는 권리를 잘 찾고 어느 권리가 인수되는지 소멸되는지 다시 한번 확인하자. 권리는 아래와 같다.

• 저당
• 근저당
• 압류
• 가압류
• 담보가등기
• 경매기입등기
• 전세권

위 권리 중 전세권은 임의경매를 신청하거나 배당을 요구한 선순위 전세권에 한해서 말소기준권리가 될 수 있다. 해당 조건을 만족하지 않은 전세권은 말소기준권리가 되지 않는다. 

등기부등본을 확인하면 [표제], [갑구], [을구]로 나뉘어져 있는다. [표제]는 신경쓰지 않아도 되며, [갑구]는 소유권, 가처분, 가압류가 포함되고, [을구]는 근저당권 등이 포함된다. 헷갈릴 수 있는 부분이 [갑구]가 [을구]보다 말소기준권리 순위가 높다고 생각할 수 있지만 일반적인 분류에 해당할 뿐 실제 말소기준권리의 우선순위는 권리가 등재된 일자가 순위의 기준이 된다. (등기부등본은 일자 순서로 정리되지 않고, 갑구, 을구 순으로 정리가 되어있다. 입찰자가 직접 일자를 정리하던지 유료사이트를 이용하자 - 유료사이트는 정리를 해서 보여준다)

아래 표를 예로 들어 설명하면, 위에서 살펴본 권리 중 근저당과 가압류가 보인다. 근저당이 2개, 가압류가 1개이다. 

등록일자	권리	권리자	채권금액
2019. 05. 30	소유권 이전(매매)
2020. 01. 01	근저당	주식회사 A	3억
2020. 05. 01	근저당	주식회사 B	2억
2021. 02. 01	가압류	은행 C	4억

 

말소기준권리는 일자 우선이기 때문에 가장 빠른 말소기준권리는 2020.01.01에 등록된 주식회사 A의 근저당이다. 해당 근저당의 하위 순위는 모두 소멸되고, 입찰자에게 인수되는 금액은 존재하지 않는다.

등록일자	권리	권리자	채권금액
2019. 05. 30	소유권 이전(매매)
2020. 01. 01	근저당	주식회사 A	3억
2020. 05. 01	근저당	주식회사 B	2억	소멸
2021. 02. 01	가압류	은행 C	4억	소멸

 

만약 해당 물건의 낙찰가가 2억이라고 하자. 그럼 입찰자가 말소기준권리인 주식회사 A의 채권금액 중 남은 1억에 대해서 신경써야하는가? 그렇지 않다. 입찰자는 2억만 지불하면 된다.

만약 입찰금액이 4억이라면, 말소기준권리는 동일하게 주식회사 A의 권리이지만 채권금액이 3억 이후 1억이 남기에 주식회사 B에게 남은 1억을 준다. 이러한 내용은 입찰자가 알 필요가 없다. 즉, 말소기준권리보다 후순위는 모두 소멸된다라고 이해하면 편하다. 

말소기준권리 예시

아래와 같은 상황이라고 하자. 등록일자 기준으로 근저당이 말소기준권리가 된다. 따라서 가처분은 소멸되는 권리이다.

등록일자	권리	권리자	채권금액
2019. 05. 30	근저당	주식회사 A	2억	말소기준
2020. 01. 01	가처분	주식회사 B	3억	소멸

 

만약 위와 반대의 순서일 때는 어떻게 되는가? 근저당보다 가처분이 우선적으로 등록되어 있다. 근저당이 말소기준권리이므로 주식회사 B의 가처분 권리는 입찰자에게 인수된다. 

등록일자	권리	권리자	채권금액
2019. 05. 30	가처분	주식회사 B	3억	인수
2020. 01. 01	근저당	주식회사 A	2억	말소기준