[부동산 / 경매] 임차인의 권리

임차인의 권리

임대차보호법으로 임대차 기본 기한은 2 + 2(계약갱신청구권 사용 시)년으로 총 4년이 기본이 되었다. 이 기간에 경매가 된 집에 사는 임차인에게는 3가지 권리가 있다. 그 권리는 대항력, 우선변제권, 배당요구 이다.

임차인의 권리에 따라서 경매 입찰 시 고려해야 할 부분이 있다. 해당 권리는 임차인으로 모두 가지는 것이 아니기에 언제 권리가 발생하고, 발생하지 않는지 정리하고자 한다.

 

1. 대항력

임차인이 경매 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리

 

대항력은 언제 발생하는가?

이 권리는 모든 임차인에게 주어지는 것은 아니다. 임차인이 대항력을 가지기 위해서는 주택임대차보호법에 의하여 전입신고를 하여야 한다. 아래 대항력의 발생시기를 살펴보면, 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 본다라고 명시되어 있다.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1

즉, 대항력은 전입신고를 한 다음날 (익일 0시)부터 효력이 발생한다. 만약 임차인이 전입신고를 하지 않는다면 대항력을 가질 수 없다는 것을 의미한다.

만약 임차인이 거주하던 집이 경매에 넘어가고, 낙찰되었을 때 대항력을 행사할 수 있는 경우는 말소기준권리 일자보다 전입일자가 빠르면 대항력이 발생하고, 느리다면 대항력이 발생하지 않는다. 즉 말소기준권리보다 후순위라면 권리가 소멸된다.

아래 권리분석에서 정리한 내용을 참고하자.

2022.07.09 - [경제공부/부동산] - [부동산 / 경매] #2. 권리분석

[부동산 / 경매] #2. 권리분석

 

대항력의 소멸?

간혹, 경매 물건 권리분석 시 근저당 효력 발생 일자와 전입신고일자가 같은 경우가 있다. 이런경우는 어떤 권리가 우선시 되는가? 

근저당	A 은행	2022.02.01
전입신고	김아무개	2022.02.01

 

근저당, 전입신고 모두 2022.02.01에 이뤄졌다. 하지만 선순위는 근저당이다. 대항력의 발생시기를 살펴보면 전입신고 이후 익일부터 대항력이 발생한다고 설명하였다. 그러므로, 전입신고는 아래와 같이 소멸한다.

근저당	A 은행	2022.02.01
전입신고	김아무개	2022.02.01	소멸

 

그렇다면, 근저당 보다 전입신고가 하루 빠르다면? 어떻게 되는가?

근저당	A 은행	2022.02.02
전입신고	김아무개	2022.02.01

 

전입신고 이후 다음 날부터 대항력이 발생하고, 근저당도 동일한 날에 권리를 얻었다. 여기서 주요한 점은 대항력은 다음날인 00:00부터 대항력이 발생한다는 점을 알아야한다. 근저당은 등기소가 업무를 시작하는 시간부터 등기에 권리를 등록할 수 있으므로, 일자가 같다면 전입신고가 선순위가 된다.

근저당	A 은행	2022.02.02
전입신고	김아무개	2022.02.01	선순위

 

2. 우선변제권

임차인이 거주하던 집이 경매 or 공매에 의해 강제로 임대차 관계가 소멸되는 경우, 앞서 살펴본 대항력이 있는 임차인에 한해 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리이다. 앞서 대항력은 전입신고를 통해 대항력이 발생한다고 살펴봤다. (물론 말소권리의 일자를 살펴보긴 해야한다)

우선변제권은  이런 대항력을 가진 임차인이 확정일자를 받고, 배당요구까지 한 경우 우선변제권이 성립한다. 

이 3가지가 모두 충족해야지만 우선변제권이 성립한다. 만약 대항력이 없거나 또는 확정일자를 받지 않은 경우에는 우선변제권이 없다. 그러니 꼭 계약서에 확정일자를 받고 전입신고도 필수로 하자.  하지만 그렇다고 임차인의 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 어떤 조건에 의해 보증금을 돌려받을 수 있는지 즉, 배당요구를 할 수 있는지 알아보자.

우선변제권의 효력이 발생하는 일자는?

우선변제권이 만족하기 위해서는 대항력(전입신고)와 확정일자를 꼭 받아야 한다. 그렇다면 효력이 발생하는, 즉 말소기준권리와 싸워 선순위가 되기 위해서는 더 빠른 일자를 받아야한다. 전입신고, 확정일자 중 어떤 일자를 기준으로 효력이 발생하는가?

우선변제권의 효력은 대항력(전입신고)와 확정일자 중 늦은 날이 배당 순위의 기준 날이 된다. 아래 표를 보자.

표에서 전입신고, 확정일자 중 늦은 날짜가 효력 발생일자가 된다. 여기서 주의할 것은 전입신고(대항력)는 신고 후 익일 0시를 기준으로 대항력이 발생한다고 하였다. 따라서 전입신고, 확정일자가 같은 일자여도 전입신고의 대항력이 익일 0시 이므로 해당 일자로 우선변제권의 효력이 발생하는 일자가 된다.

 

3. 배당요구

우선변제권을 가진 임차인이 법원에 직접 배당요구를 해야지만 배당을 받을 수 있다. 즉 배당요구를 통해 배당받을 권리를 행사할지 하지 않을지 임차인이 직접 결정할 수 있다. 무조건 배당요구는 필수로 해야하지 않는가? 라고 생각하겠지만 꼭 그렇지만은 않다. 배당요구를 하지 않아도 보증금을 받을 수 있는 조건이 있다. 그건 뒤에서 정리해보자.

만약 임차인이 거주하던 집이 공매 or 경매에 넘어간 경우 법원으로 부터 연락을 받게된다. 배당요구를 할지 한다면 준비해야할 서류와 일정을 알려준다. 해당일정은 경매의 배당종기일 전까지 제출해야 한다. 

제출해야 하는 서류는 확정일자가 찍힌 임대차 계약서와 전입을 확인할 수 있는 등본이다. 이 서류를 통해 우선변제권을 가진지 확인을 한다. 앞서 우선변제권의 효력 발생 일자에 대해 설명했다. 효력 발생일자를 기준으로 권리 일자와 경쟁하게 되며 순서대로 배당을 받게 된다. 만약 말소권리보다 후순위 라면 배당을 받지 못할 수도 있다.

위 표처럼 말소기준권리보다 선순위로 등록 시 매수인이 보증금 인수가 되므로 배당요구를 하지 않더라도 보증금은 받을 수 있게된다. 그럼 배당요구를 하는 것과 하지 않는 것의 차이는 무엇인가? 그건 기존 계약과 동일하게 그 집에서 계약만료일까지 거주를 하고 나갈 것이냐, 아니면 배당금으로 보증금을 받고 바로 퇴거를 해줄것이냐의 차이일 뿐이다.

 

* 전월세 갱신 또는 증액 시 주의할 것

전월세가 자동 갱신이라면 종전에 등록된 대항력, 확정일자 시점에 따라 우선변제권이 행사가 가능하다. 하지만 만약 증액을 하는경우에는 어떻게 해야하나?

일단 재계약은 무조건 하지 않는다. 재계약을 하게되면, 대항력, 확정일자의 효력일자가 새롭게 변경되므로 문제가 발생할 수 있다. 만약 증액을 한다면 재계약이 아닌 증액계약을 추가로 진행하자. 증액계약서에 새롭게 확정일자를 받을 수 있다. 그렇다면 증액에 대한 부분만 우선변제권을 별도로 요구할 수 있게된다. 즉, 기존 계약의 우선변제권은 두고, 증액계약에 따른 증액금 만큼만 새롭게 우선변제권을 등록한다고 생각하자.

위 내용에 대해 놓치지 말고, 꼭 잘 챙기자!

 

참고

https://www.youtube.com/watch?v=K7Q42tij2bE

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1 

https://www.youtube.com/channel/UCp2mkrI8oYLUCoav-ytYtng